Der Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich immer steuerfrei, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. In Deutschland darf man selbstgenutzten Wohnraum immer ohne Steuerbelastung verkaufen. Aber hat man eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft, muss man sie mehr als 10 Jahre im Besitz haben oder man bewohnt sie selbst im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren.

Dennoch gibt es Möglichkeiten, um die Steuerlast verringern zu können:

1. Überschreibung: Schenkung der Immobilie an ein Kind oder den Ehepartner, fällt keine Spekulationssteuer an. Es können aber Schenkungssteuern entstehen. Freibeträge: 500.000 € bei Ehepartnern, 400.000 € bei Kindern.
2. Verkaufswert verringern: Durch die Angabe z.B. einer Einbauküche oder anderer beweglicher Güter, sinkt der Kaufpreis um den Wert der angegebenen Güter und damit auch der steuerpflichtige Gewinn.
3. Spekulationssteuer: Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz. Auch 2026 gilt weiterhin: Besteuert wird nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern nur der Gewinn. Dieser ergibt sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (inkl. Kaufnebenkosten) und abzüglich geltend gemachter Abschreibungen.
4. Geerbten Immobilie: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie zählt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. Liegt dieses mehr als zehn Jahre zurück oder wurde die Immobilie selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an. Andernfalls kann der Verkauf steuerpflichtig sein.
5. 3-Objekt-Regel: Neben der Spekulationssteuer spielt beim Immobilienverkauf auch die Gewerbesteuer eine Rolle. Verkauft ein/e Eigentümer/in mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, gilt das als gewerblicher Grundstückshandel. In diesem Fall können Gewerbesteuer und Umsatzsteuer anfallen. Die Drei-Objekt-Grenze greift auch, wenn man ein Mehrfamilienhaus kauft und anschließend einzelne Wohnungen veräußerst.
6. Immobilienverkauf mit Verlust - steuerliche Behandlung: Nicht jeder Immobilienverkauf endet mit einem Gewinn – manchmal entsteht auch ein Verlust. Nach Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG) gilt: Maßgeblich ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Nebenkosten. Ein Verlust beim Immobilienverkauf kann steuerlich absetzbar sein, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Wichtig: Er darf ausschließlich mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden – etwa aus dem Verkauf einer weiteren Immobilie im selben Jahr.

Im Klartext heißt das: Verkauft man eine Immobilie mit Verlust und im gleichen Kalenderjahr eine andere Immobilie mit Gewinn, kann man den Verlust anrechnen und so die Steuerlast mindern.

Fazit: Beim Verkauf einer Immobilie Steuern richtig einschätzen

Bevor eine Immobilie verkauft werden soll, muss man die steuerlichen Eckdaten prüfen. Fällt der Verkauf unter die Spekulationssteuerpflicht – etwa, weil die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist oder die Immobilie noch keine zwei Jahre selbst bewohnt wurde – lohnt sich ein genauer Blick auf die mögliche Steuerlast.

Auf dieser Basis können Sie dann entscheiden, ob sich ein sofortiger Verkauf lohnt oder man besser abwartest. Berücksichtigen sollte man dabei auch Sonderfälle wie den Verkauf geerbter Immobilien, die Drei-Objekt-Grenze, unbebaute Grundstücke (besonders strenge Spekulationsfrist) oder Verluste beim Immobilienverkauf. Gerade bei vermieteten Objekten ist die Lage oft komplexer, da Abschreibungen und Freibeträge hinzukommen.

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Quelle: Nadine Kunert, Expertin bei immoscout24.de vom 02.01.2026